贾启华律师，北京专业拆迁律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
如果房子还不能交付，为了保障能够买到房子，房地产开发商就会要求签商品房预售合同。如果确定要买看中的房产的话，通常也不需要再等什么了，在合适的时候就需要去签商品预售合同了。
实际中，如果你确定要购买看中的房产，想要签订商品房预售合同的，需要首先确定商品房预售必须符合一定条件，只有这种的才能对外销售，只要开发商具备预售商品房的条件，你才可以和开发商签订预售合同。
按照法律上规定，开发商预售商品房需具备的条件包括下面几种：
1、预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。
2、预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
3、预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。
4、预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
5、预售方必须取得商品房预售许可证明。
相对于开发商，你也就是所谓的预购房也要具备一定的条件，具体包括下面几个：
首先你必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，实际中有两种特别情况：
1、根据的规定，预售方向境外预售商品房的，需要提交允许向境外销售的批准文件；
2、按照规定，无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。因此，你要是没当地户口的人，那么想要买卖本地城镇房屋的，将取决于你当地政府制定的房屋买卖法规。
实际中，签订商品房预售合同时候要注意先去了解哪些合同条款需要注意，因为一旦合同上没说好，那么以后要是出现问题的话，就有可能损害到你自身的利益。如果你不知道需要关注预售合同哪些合同条款的，那么建议可以找个擅长解决房地产合同纠纷的律师咨询下。
买一手商品房的人，在拿到房的同时，就要及时要求卖房者协助办房产证。实际中，有些买房者为避免卖家不及时给办房产证，会先说违约金。要确定逾期办房产证的违约金，首先要确定买房后多久才能拿到房产证，才能确定卖家有逾期办房产证的情况。
按规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人需要承担违约责任：
1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
通常上，就是在合同中先说好什么时候能拿到房产证，只要合同上说的时间到了，还不能去办的话，那就是违约的开始了，买家就要注意去维护权益了。
当然，要确定逾期办理房产证的违约金，可以按照下面的具体情况计算：
1、如果购房合同中存在约定相关违约金事项，那么按照合同的约定执行。
2、如果购房合同中没有约定违约金，就可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
不过，现在突发情况较多，要是卖房者一直不给办理房产证，买家也不能以为一直拿违约金就可以了。合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失，换句话说，就是可以直接去办退房。
最后，卖房者不按约定好的时间去办房产证，又不肯给违约金的，又不肯给办退房的，建议最好就要及时去找个专业的律师介入维权。
