贾启华律师，北京专业拆迁律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
现在，房子还没现形就可以先预定了，一般开发商会先跟购房的签好认购书，为了保障买房的人不会中途走人了，还会要求支付一定的定金作为约束。那么，确定了认购书加上支付好了的定金，其实就可以慢慢等交付房子，办理不动产登记等等接着安心入住。但是，实际中，很多人签好认购书后，发现了另外性价比更优的房子，或是因为开发商的原因不想继续履行购房合同了，因为在其中还交了不少的订金，因此，此时想要拿回定金实际上没那么容易。
事实上，签好认购书后又交上一定定金的，还是可以拿回定金的。但是，能不能拿得回来还需要看情况而定，实践中是否退还定金的情形包括如下：
1、签订认购书后，双方正常签订及履行购房合同后，那购房方是可以协商要求退还定金的。但通常情况下，定金都会折抵价款，也就是折抵房屋的借款。
2、签订认购书后，发现开发商预售时未取得商品房预售许可证或存在“一方二卖”等违法行为，购房者自然可以要求开发商退还定金甚至双倍赔偿定金。当然了，要遇到这种情况的，实际上就是双方无法在继续履行购房合同了，此时要求退回定金就没有理由拒绝。
3、签订认购书后，要是购房者无正当理由单方违约，比如就是因为自己在之后看中了其他性价比更高的房子，所以想退的，但这时开发商有权不予退还定金。可是一旦购房者在购房中出现了不可归责于双方原因的购房磋商行为，定金是能够退还的。
其实，在一般情况中，没那么容易退定金。但是，本来有正当理由退定金的，可开发商无理由拒绝的，为此损失一大笔定金，建议可以找个擅长解决房屋交易纠纷的专业律师处理。
现在人为了能够抢到房源，在房子还没建成的时候就先签订了购房合同，也就是商品房预售合同。不过，因为商品房预售合同有商品房买卖合同的性质，所以有些人在签订预售合同之后，就想着要不要也去做登记备案。
事实上，登记备案不是预售合同生效要件，登记备案不是必须的，双方当事人自愿协商一致在合同上签字或盖章，合同就成立了。但是，商品房预售合同登记通过对预购人与预售人之间的商品房预售合同公示，对于购房者来说，出于以下原因需要进行登记备案：
1、保证将来的房屋产权登记依合同进行；
2、通过备案登记对开发商进行合规审查；
3、防止开发商的一房二卖。
另外，你在签订商品房预售合同的时候，还需要注意商品房预售要满足的下列条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
2、持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
3、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
4、已经同金融机构签订预售款监管协议。
5、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
最后，因为房地产买卖盈利空间大，所以，在商品房预售中也会出现有假冒预售许可证等情况的。你要是遇见这种不靠谱的开发商的，毕竟一般房屋的价值都不小，建议可以联合其他也受欺骗的购房者，找一两个专业律师介入维权。
